COMPRAVENDITA DI IMMOBILE DA COSTRUIRE
(LA NULLITA’ DEL CONTRATTO PRELIMINARE A TUTELA DELL’ACQUIRENTE)
Con ordinanza n. 19510 depositata in data 18.9.2020, la Corte di Cassazione si è pronunciata in merito all’interpretazione corretta da fornire al disposto dell’art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005 (“Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”).
Secondo tale D.Lgs. al momento della stipulazione di un contratto preliminare di compravendita (o un contratto preliminare diretto a trasferire un altro diritto reale di godimento) avente ad oggetto un immobile da costruire – oppure in un momento precedente alla stipula – il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto – a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo pari alle somme che il costruttore ha riscosso e riscuoterà dall’acquirente prima della stipulazione del rogito.
La nullità contemplata dalla norma citata è un esempio di “nullità di protezione”, ovvero una fattispecie di nullità posta a tutela dell’interesse esclusivo di una sola delle parti del contratto.
In questo caso l’interesse è quello della parte acquirente di un immobile da costruire, ovvero il soggetto debole nell’ambito dell’operazione contrattuale di compravendita immobiliare).
La Corte di Cassazione ha quindi ricordato (si veda sul punto anche Cass. Civ. n. 30555/2019) che nel caso in cui sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in un momento successivo alla conclusione del contratto preliminare – e senza che nelle more l’interesse del promissario acquirente sia stato in qualche modo pregiudicato (ad esempio, per intervenuta insolvenza del promittente venditore, oppure per mancata ultimazione e agibilità dell’immobile) – la proposizione della domanda di nullità di protezione ex art. 2 D.Lgs. n. 122/2005 costituisce abuso del diritto.
Secondo la Corte, infatti, la tutela del soggetto debole, nel cui interesse è prevista la nullità contemplata dall’art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005, deve operare sempre nel rispetto del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto.
In caso contrario, infatti, il promissario acquirente potrebbe arbitrariamente sciogliersi dal vincolo contrattuale facendo leva sul presupposto del mancato rilascio della fideiussione (e, dunque, in assenza di un reale pregiudizio).
