DANNI DA DISTRAZIONE DEL CONDUTTORE: E’ RESPONSABILE ANCHE IL LOCATORE?

La II Sezione civile della Corte d’Appello di Salerno è intervenuta in tema di locazione, contratto disciplinato all’art. 1571 del Codice civile, il quale recita:

”La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

La vicenda riguardava una perdita d’acqua dovuta ad una distrazione del conduttore: egli aveva lasciato incuratamente aperto il rubinetto del bagno, allagando così non solo l’appartamento sito al primo piano, ma anche quello sottostante, appartenente ad un soggetto terzo ed adibita a studio di fotografia.

Così, il proprietario dello studio fotografico citava in giudizio in primis il conduttore, responsabile di questa distrazione, ed in seconda battuta anche il proprietario dell’immobile stesso, locatore, richiedendo ad entrambi il risarcimento dei danni patiti.

Il Tribunale di Nocera Inferiore condannava così i convenuti al pagamento in solido della somma richiesta a titolo di risarcimento.

Il locatore però, appellava la sentenza di condanna, affermando il principio secondo il quale egli, in qualità di locatore, non poteva dirsi responsabile del danno causato dal conduttore; egli sarebbe stato responsabile solo se i danni fossero derivati da una scarsa manutenzione degli impianti idrici dell’immobile.

Difatti, la Corte d’Appello di Salerno accoglieva il ricorso sulla base di quest’ultima tesi difensiva; l’orientamento della Cassazione è oramai granitico nel ritenere che la responsabilità del locatore vi è unicamente nel caso in cui i danni derivino dalle strutture murarie e dagli impianti, poichè è di questi elementi che il proprietario conserva la custodia anche dopo la locazione.

Il principio di cui sopra è descritto all’art. 2051, sul ”danno cagionato da cosa in custodia” che imporrebbe la responsabilità in capo al soggetto per il solo danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Il caso fortuito, rappresenta quell’evento eccezionale che sfugge al controllo o alla custodia del locatore, nonchè ”eccezionale, imprevedibile ed inevitabile che può essere costituito anche dal comportamento del conduttore”.

Inoltre il contratto di locazione tra le parti non prevede alcuna ripartizione della responsabilità tra proprietario e conduttore, nel rispetto della normativa generale.

”L’assenza di un danno alle tubature consente quindi di affermare l’insussistenza di qualsivoglia responsabilità del proprietario dell’immobile dal quale si è originata la fuoriuscita di acqua”.

Così, veniva riformata la sentenza di primo grado e ritenuto responsabile del danno solo ed unicamente il conduttore.